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农贸市场建设项目商业计划书word


农贸市场建设项目商业计划书 农贸市场建设项目商业计划书 下载后可任意编辑修改套用 1 农贸市场建设项目商业计划书 目 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 录 项目背景…………………………………………….………..…8 市场定位及可行性分析…………………..…………………20 规划设计方案及可行性分析…………………………….…24 工程建设方案及可行性分析……………………………….27 成本控制方案及可行性分析……………………………….29 营销组织方案及可行性分析………………………………34 财务投资方案及可行性分析……………………………….40 开发机构方案及可行性分析……………………………….45 项目开发效益…………………………………………………51 项目风险识别及规避措施……………………….…………53 第十一章 可行性研究结论………………………………………………57 2 农贸市场建设项目商业计划书 报告概述 一、 项目背景 1、 总占地面积 317.5 亩,其中净地面积 267.3 亩,代征地 50.2 亩,有 100 余 亩已经拆迁完毕;政府承诺 2003 年 3 月底完成全部剩余拆迁。 2、 土地净地价(含出让金、报建规费及所有税费)控制在 36 万元/亩;代征地 争取免费,估计目前该地块的市场价大概在 60——80 万元/亩之间。 3、 周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。 4、 紧邻一环路东段,向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 5、 本项目由黄学玖市长亲自负责。 6、 根据《地块规划设计条件》规定,用地性质为商贸居住用地,以商贸为主; 建筑高度以多层、低层为主,临道 7 层,其余 3—4 层;容积率 1.8—2.5;绿 地率 40%以上;建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 7、 土地、报建、税费等方面的政策,政府同意给予优惠。 二、绵阳商品房地产简况 1、2001 年商品房总的上市量: 面积 83 万平方米;总销售面积:68 万平方米, 其中中高档商品房占 23.5%;外来购房比例约占 30%左右。绵阳 2002 年 1-5 月房屋成交面积与其年同期相比增长 134%。2002 年销售价格表: 物业类型 平均售价(元/㎡) 多层 1219.18 高层 1921.59 营业办公用房 5561.81 2、商业地产开发围绕城市传统商业中心开发,由于绵阳大型中高档住宅小区尚 未形成规模,社区型商业形态还没有成型。 3、绵阳城市辖区内有 15 万户(56 万人) ,未来两年内绵阳市商品房市场需求情 况——有 7%的家庭(10500 户)未来 2 年内有购房打算,加外来购房群体需 求有 14580 套;其中有 13%的消费者(1365 户)准备购买中高档商品房(单 价 1800 元/平米以上,总价 20 万元以上) ,加外来购房群体需求有 1950 套。 三、项目定位 1、 住宅:面向绵阳市及周边市县,具有高收入,具有追求高尚生活生活品质意 3 农贸市场建设项目商业计划书 识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主,4——7 层 公寓,总建筑面积 16.5 万平米。 2、 商业:面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲,自 有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的 群体。商业用房以旅游文化商业形态为主,社区商业形态为辅,水景商业街、 2—3 层商业综合经营楼和临街商铺相结合,总建筑面积 5.5 万平米。 四、市场状况 1、市场容量——调查显示,在 1950 户 2 年内购买中高档商品房购房者中,要购 买汉城项目的购房者户数为 710 户。 2、芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析——芙蓉汉城项目所提供的产品至少 在心理单价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位 需求等 8 个方面与消费者需求能较好的重合。 五、运作思路 1、规划设计 ①、从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观,依靠小区内部河流将私家住宅与商业 用房、公众广场自然分隔开,相对独立,本小区分为 4 个住宅区、3 个商业区、3 个广 场;住宅类似现代川西民居风格,商业房类似芙蓉古城。 ②、主要经济技术指标:总建筑面积: 241000m2,其中:住宅 165000m2;商业 用房 55000m2;会所 6000m2;地下车库 15000m2;总户数: 1050 户;容积率: 1.22;绿化及道路、水渠覆盖系数 63%;停车位 970 个;建筑结构住宅为 4 —7 层砖混结构,主力户型 120——160 平方米。 2、开发工期 开发时间:2003 年 1 月——2005 年 12 月,共三年,分四期开发,首期预 计开发 50 亩, 开发面积: 住宅: 约 40000m2; 商业用房: 15000m2; 广场: 6000m2。 3、成本控制 ①、砖混住宅单位成本为:1544 元/ m2;商业用房成本为:3483 元/ m2。 ②、总投资成本为:4.986 亿元,其中可销售房产成本 4.463 亿元,非销售房产 4 农贸市场建设项目商业计划书 成本 0.523 亿元。 4、营销策划 ①、品牌策略——充分利用置信· 宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优 势,塑造绵阳房地产界第一品牌,与芙蓉古城形成姊妹品牌。 ②、大营销策略——走大旅游产业营销,借助政府的力量,联袂政府、文化局、 富乐山公园进行大营销,借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。 ③、实现“体验式营销” ,提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场,为体验式营 销提供硬件设施,借鉴芙蓉古城意境区推广方式,开展丰富多采的文化娱乐 活动。 ④、价格策略——住宅售价按照成本价平推,依靠商业用房赚取利润;整个项目 价格采取低开高走手法,第一期作为市场测试,住宅均价定在 1800 元/


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